Comment financer un
chalet locatif

Ayez l’heure juste sur la mise de fonds nécessaire et trouvez la meilleure façon de financer votre chalet

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Yesssssss!

Le vendeur vient de vous téléphoner. Il accepte votre offre. Dans quelques semaines, ce chalet locatif rentable sera à vous!

Vous voyez déjà les visiteurs se prélasser dans le spa ou se détendre auprès du feu. Vous voyez aussi les dollars qui s’accumuleront dans votre compte de banque.

Mais, pas si vite capitaine…

Avant de devenir propriétaire de ce chalet locatif, il faut d’abord le financer. Et il faut le dire: la façon dont vous le ferez sera déterminante pour votre enrichissement.

Ça ne sera pas une partie de plaisir

Je ne veux pas péter votre bulle, mais financer un chalet n’est pas forcément une partie de plaisir. Il y a un hic. Un gros HIC.

Les banques sont très frileuses à financer les projets de location à court terme. À leurs yeux, les revenus de location de chalet sont aussi aléatoires que la roulette russe.

Autant les banques aiment financer les immeubles multilogements, sources de revenus stables avec des BAUX (le Saint-Graal de la stabilité), autant que les projets de location à court terme sont considérés comme de la spéculation.

C’est pour dire, il n’y a pratiquement que Desjardins qui finance les chalets locatifs, et sous plusieurs conditions. Les autres grandes institutions ne semblent même pas intéressées.

Bref, voici les deux principales façons de financer un chalet locatif: au personnel et au commercial.

Financer au personnel

Il est possible de financer un chalet locatif au personnel.

Mais comme c’est au “personnel”, cela veut dire que vous devrez donc vous qualifier uniquement en fonction de vos revenus personnels. La banque ne tiendra pas en compte les revenus projetés de votre nouveau chalet. Niet!

Certains chalets locatifs valant près du demi-million, vous devez alors avoir des revenus conséquents et ne pas trop être endettés pour être capable de vous qualifier.

En plus de cet obstacle majeur, votre dossier de crédit personnel sera impacté. La nouvelle hypothèque va faire grimper vos ratios d’endettement personnels à un niveau stratosphérique.

La bonne nouvelle? Vous aurez l’opportunité de mettre “que” 20% de mise de fonds, comme pour n’importe quelle autre résidence.

Et la SCHL dans tout ça?

Certains jouent les fins finauds en finançant leur chalet locatif avec seulement 5% de mise de fonds en faisant assurer le prêt avec un assureur hypothécaire. Ils choisissent délibérément de mentir sur leurs intentions: en mentionnant d’abord que le chalet est pour une utilisation personnelle (résidence secondaire) puis en “changeant d’idée” par la suite pour faire de la location à court terme.

À moins que vous vouliez être banni du monde immobilier, cette stratégie n’est clairement pas recommandée.

Bref, financer un chalet locatif au personnel revient à dire que vous financer une résidence secondaire… dont vous pourrez faire la location à court terme (si évidemment vous avez les autorisations requises par la CITQ).

En fonction de vos revenus, vous serez capable de financer un seul chalet, voire deux chalets au personnel avant d’être toppés. Vraiment pas fameux pour ceux qui veulent faire plusieurs acquisitions.

En conclusion:

Si vous voulez acquérir un seul chalet, le financement au personnel est probablement adapté.

Par contre, si votre objectif est d’acquérir plusieurs chalets, le financement au personnel, très limitatif, n’est pas la bonne option. Financer au personnel est incompatible avec l’atteinte de vos objectifs.

(soupir)

Passons donc à la prochaine option.

Financement au commercial

Il est tout aussi possible de financer l’achat d’un chalet locatif avec une hypothèque commerciale.

La bonne nouvelle est qu’au financement commercial, les revenus de location du chalet sont considérés dans la qualification institutionnelle. Yé!

Ça veut dire que vos revenus personnels ont beaucoup moins d’importance dans l’équation. Et surtout, vos ratios d’endettement personnels ne seront pas impactés et l’hypothèque n’apparaîtra pas à votre nom dans vos bilans. Vous pourriez donc récidiver et acquérir d’autres chalets.

Mais ne crions pas victoire trop vite! Il y a aussi des mauvaises nouvelles concernant le pourcentage de mise de fonds requis…

Comme les chalets locatifs entrent dans la catégorie résidence de tourisme / hôtellerie, les institutions financières demandent normalement entre 35% et 50% de mise de fonds.

Les éléments qui font varier la mise de fonds entre 35% et 50% sont :

  • la qualité du dossier de l’emprunteur
  • la rentabilité du chalet locatif

(gasp!)

Quand bien même qu’on serait un actionnaire au dossier sans tache et qu’on aurait trouvé le chalet locatif le plus lucratif de la région, on pourrait tout de même devoir avancer un beau 35% de mise de fonds.

Sur un chalet d’un demi-million, ça fait 175 000 bidous!

Donc, oui en théorie, le financement au commercial permet aux investisseurs immobiliers d’acheter plusieurs chalets locatifs sans être bloqués par leurs ratios d’endettement. Par contre, ça prend toujours bien un compte bancaire bien garni pour avoir autant de mise de fonds.

Et si on rêvait un peu?

Pour faire ça simple, voici ce qu’on a en ce moment:

Conclusion: le financement commercial est une meilleure solution que le financement personnel pour les investisseurs qui veulent acquérir plusieurs chalets locatifs, mais ce n’est pas la panacée non plus…

Et si on rêvait un peu?

Quels critères imaginerait-on pour trouver une solution parfaite?

Je ne veux pas vous souffler la réponse, mais voici les miens:

  • petite mise de fonds
  • retour sur investissement élevé (sinon, à quoi bon!)
  • ratios d’endettement personnel non impactés, me permettant de faire le plus de projets possible
  • qualification de la propriété basée notamment sur les revenus de location à court terme, et non que sur les revenus personnels

Le but ultime étant d’enlever tous les bloquants pour avoir enfin la liberté de faire plusieurs transactions de chalets locatifs (sans se saigner en mise de fonds faramineuses).

La solution rêvée permettrait d’utiliser l’argent des autres pour obtenir un effet de levier.

Et bien cette solution idéale, c’est ce qu’on vous propose!

Panache présente: la location avec option d’achat pour chalets locatifs

Oui, je sais, ça peut sembler étrange à première vue…

Mais c’est une merveilleuse stratégie, et ça marche!

La location avec option d’achat est un processus relativement simple:

Panache achète d’abord la propriété dans l’optique que vous allez la racheter à l’intérieur d’un terme défini à l’avance. Avant de faire l’achat, on s’entend à l’avance sur les mensualités, le prix de rachat et le délai de rachat. Vous savez alors avec certitude à quel prix vous rachetez le chalet d’ici les x prochaines années. Il n’y a donc pas de mauvaises surprises.

Tout au long du terme, vous êtes le gestionnaire et vous exploitez le chalet locatif. Vous encaissez les revenus de location et vous accumulez en même temps la mise de fonds nécessaire pour le rachat.

Merveilleux, non?

Vous voulez plus de détails sur notre processus? On décrit tout ça en détail ici.

Il y a de gros avantages à procéder avec la location-achat :

  • Mini mise de fonds

Achetez un chalet avec 10-15% de mise de fonds au lieu des 35-50% nécessaires en financement commercial.

  • Investissez dès maintenant

En investissant dès maintenant, vous pouvez mettre en location un chalet et encaisser immédiatement les revenus.

  • Pas besoin de passer au financement

On passe au financement institutionnel pour vous. Idéal si vos ratios sont élevés ou si votre dossier de crédit n’est pas encore en bon état.

  • Faites travailler l’argent des autres

Investissez peu de votre propre argent. Utilisez au maximum le levier de l’argent pour obtenir un ROI avantageux.

  • Bâtissez un historique de revenus

Vous bâtissez un historique de revenus aux yeux de la banque. Éventuellement, avec un historique de quelques années de revenus, ce sera difficile pour la banque de dire que les revenus de location ne sont pas assurés.

  • Faites plus de projets

N’apparaissant pas à vos dossiers de crédit, vos projets LOA n’affectent pas vos ratios et ne limitent pas votre croissance. Vous avez déjà une mise de fonds substantielle. Utilisez-la pour faire plusieurs projets au lieu d’un seul!

  • Gelez votre prix d’achat

Profitez de l’effervescence actuelle du marché des chalets locatifs et gelez un prix aujourd’hui pour un achat dans le futur.

 

Visuellement, voici ce que ça donne:

Si on se souvient des critères dont nous avions rêvé, Panache les accomplis tous haut la main:

  • petite mise de fonds: mise de fonds de 10-15% au lieu des 35-50% nécessaires en financement commercial. Vous pouvez en acquérir plus d’un pour le même investissement initial.
  • retour sur investissement élevé: Rendement encore plus élevé en raison du faible investissement initial.
  • ratios d’endettement personnel non impactés: Panache passe au financement pour vous
  • qualification de la propriété basée notamment sur les revenus de location à court terme, et non que sur vos revenus personnels: Panache passe au financement pour vous

En bonus: à cause de la toute petite mise de fonds à mettre, vous pouvez acquérir quelques chalets pour le même investissement initial que le financement commercial!

Si c’est si beau, pourquoi est-ce que je ne connais pas ça?

Excellente question!

Vous ne connaissez pas la location avec option d’achat pour chalets locatifs tout simplement car cette stratégie immobilière est totalement nouvelle!

Nous l’avons récemment développé en collaboration avec Denis Robitaille des Anges Immobiliers, véritable rockstar en location-achat au Québec, et avec Patrick Poulin, LE coach en chalets locatifs au Québec. Quand les grands esprits se rencontrent, ça donne des solutions hors du commun!

OK… mais elle est où la pogne?

Il n’y a pas de pogne! On pense sincèrement que la location avec option d’achat est une solution totalement gagnant-gagnant.

De votre côté, vous utilisez intelligemment votre mise de fonds. Avec les mêmes liquidités disponibles, vous pourriez acheter plusieurs chalets au lieu d’un seul. Vous encaissez les revenus de location pendant quelques années et ceux-ci financent votre mise de fonds en vue du rachat. Ça, c’est utiliser l’argent des autres et l’effet de levier à son plein potentiel!

Et de notre côté, nous faisons notre profit à la revente.

Ainsi, pour les investisseurs qui veulent acquérir plusieurs chalets locatifs, Panache propose une solution parfaite!

Et la suite?

Notre solution vous intéresse?

On a hâte de jaser avec vous!

Juste pour être sur la même longueur d’ondes, voici à quoi ressemble un client idéal pour nous:

  • un investisseur immobilier qui veut acquérir plusieurs chalets locatifs
  • expérience dans les chalets locatifs
  • attitude professionnelle (lire entre les lignes: proactif, fiable, organisé)

Si vous vous reconnaissez, ça nous fera très plaisir de contribuer à votre succès!

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